Endringer i eiendomsmeglingsloven: regjeringen vil gjøre bolighandel tryggere

Forslag til strengere krav ved budgivning

Regjeringen ved Finansdepartementet la den 24. januar 2025 frem forslag til endringer i eiendomsmeglingsloven som skal gjøre boligkjøp tryggere.

I tillegg til blant annet regler for sikring av klientmidler og overtredelsesgebyr for meglere, er det foreslått flere tilstramminger når det gjelder regler for budgivning. Dette skal sikre at bolighandler gjennomføres basert på fullstendig og korrekt informasjon, og skape større trygghet for alle involverte parter.

Forbud mot hemmelige / lukkede bud skal gi mer transparente budrunder

Regjeringen foreslår å lovfeste et forbud mot såkalte lukkede eller hemmelige bud. Et hemmelig bud er et bud som blir gitt med forbehold om at budet skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. Hemmelige bud er utfordrende å håndtere, både for eiendomsmegler og selger, og de mest kyniske kjøperne utnytter dette.

Når megler ikke kan fortelle andre interessenter eller budgivere om et innkommet bud, vil megler i praksis være pålagt å lyve til alle andre som er involvert budrunden. De fleste meglere opplever dette som en svært ubehagelig situasjon. Det kan også være vanskelig å rådgi selger på en god måte om hvordan hun bør stille seg til et slikt lukket bud i budrunden.

For selger er det vanskelig å vurdere risikoen. Godtar selger budet, får hun ikke vite om andre interessenter var villige til å gi en bedre pris for eiendommen. Avslår hun budet, risikerer hun å "miste" budgiveren samt at eiendommen ikke blir solgt.

For øvrige interessenter kan det oppleves som veldig urettferdig å ikke få delta i budrunden på det som kanskje er drømmeboligen. Dette kan igjen gå ut over megler i form av sinne og frustrasjon. Megler kan bli oppfattet som uredelige, til tross for at hun er pålagt å lyve.

Endringsforslagene innebærer at megler ikke skal ha lov til å formidle bud med slikt forbehold. Ved å fjerne muligheten for hemmelige bud, fjerner man også en usikkerhet som skaper ubalanse i markedsmekanismen for bolighandel.

Krav til minste akseptfrist på 30 minutter for å sikre lavere tempo i budrundene

Utvalget har videre anbefalt at det innføres krav til minste akseptfrist på 30 minutter for alle bud, og departementet har bedt Finanstilsynet om å foreslå endringer i forskrift om eiendomsmegling.

En slik regel vil sørge for at megler lettere kan håndtere hvert enkelt bud på en forsvarlig måte og sørger for at de som ønsker det, rekker å henge med i budrunden.

Kupping av bolig blir vanskeligere og reglene om direktebud innskjerpes

Blant reglene som nå foreslås lovfestet må også nevnes reglene om såkalt «kupping», som vil si salg etter bud gitt direkte fra budgiver til selger. Når budgivningen ikke skjer via megler, og typisk før megler har lov til å ta imot/formidle bud vil selger heller ikke få vite om andre hadde vært villig til å by høyere. Mange boligselgere tør ikke si nei til et slikt bud, fordi de ikke vet om det kommer flere eller høyere bud senere i prosessen.

Forslaget innebærer en lovfesting av regelen om at megler må oppfordre selger til å ikke ta imot slike direkte bud, samt til å konferere med megler dersom de allikevel skulle motta direktebud.

Tryggere og mer rettferdige budrunder?

Blir disse reglene for budgivning innført vil budprosessene alt i alt oppfattes som tryggere og mer rettferdig og det vil være lettere for megler å avvikle budrunden på en forsvarlig måte.

Reglene vil ikke hindre alle uønskede situasjoner, særlig fordi det fortsatt vil være lovlig å fremsette bud direkte til selger (kupping), også bud med særskilte forbehold og kortere budfrister. Men selger vil i større grad bli oppfordret til å ikke selge på denne måten.

Her kan du lese pressemelding fra Regjeringen om forslag til endringer i eiendomsmeglingsloven

Her kan du lese Finansdepartementet sitt brev om vurdering av behovet for forskriftsendringer