Ny Snargangen-dom: ugyldige veikrav i Oslo og kommunens erstatningsansvar

Bakrunn for saken

I 2017 ble Bergskogen Eiendom AS pålagt å opparbeide Snargangen (en veistrekning på ca. 95 meter) med kjørebane og fortau. Opparbeidelseskravet ble kjent ugyldig i 2022 (LB-2021-24330), ettersom det oversteg breddebegrensningen på 6 meter. Kommunen traff deretter nytt opparbeidelseskrav, med en forutsetning om at veien skulle gjøres enveiskjørt og opparbeides med 4 meter kjørebane og 2 meter fortau. Rettens vurdering er knyttet til erstatningsutmålingen for vedtaket som ble kjent ugyldig i 202, og her har lagmannsretten konkludert med at kommunen ikke hadde hjemmel for å kreve opparbeidelse.

Ugyldighetsgrunnene

Lagmannsretten har vurdert flere ugyldighetsgrunner som ble anført av Bergskogen:

• Krav om veiopparbeidelse gjelder kun førstegangs opparbeidelse der det ikke foreligger en ny plan som omlegger traséen
• For eksisterende veier er det bare selve utvidelsen til lovens bredde som kan kreves
• Kommunens målinger av eksisterende bredde var ikke forsvarlig
• Betydningen av eldre veierklæringer må vurderes konkret
• Lengdebegrensningen gir tiltakshaver frihet til å velge hvilken strekning som skal opparbeides
• Arbeid knyttet til omlegging eller kabling av ledninger kan ikke kreves

Lagmannsrettens konklusjoner

Lagmannsretten stadfester at plan- og bygningsloven § 18-1 gjelder ved første gangs opparbeidelse, og at det må legges vekt på eksisterende bredde og at denne må kartlegges forsvarlig. Kommunen får kritikk ettersom manuell måling i dataprogrammet Gisline har for store svakheter, og at befaringen kommunen hadde heller ikke fanget opp beregningsfeilene.

Lagmannsretten bekrefter tidligere uttalelse fra Kommunal- og moderniseringsdepartementet (TUDEP-2019-3475-16) om at «eksisterende vei og en eventuell utvidelse til sammen ikke kan overstige breddebegrensningen». Eksisterende bredde forhindret ytterligere krav fra kommunens side i Snargangen.

Om veierklæringene viser lagmannsretten til at eldre, tinglyste veierklæringer får begrenset betydning når veien har vært offentlig i lang tid, og det er på det rene at det er foretatt arbeider i veien. I dommen legges det også vekt på at kommunen hadde overtatt vedlikeholdsplikten for veien, og at etter loven skal slik overtakelse skje når «anlegget er ferdig og godkjent». Kommunen kan etter dommen ikke bygge på eldre erklæringer uten å kartlegge opparbeidet veibredde nærmere, samt se dette i sammenheng med kommunens vedlikeholdsplikt.

Dommen presiserer også lengdebegrensningen etter plan- og bygningsloven § 18-1, om at tiltakshaver selv kan velge fra hvilken side atkomsten skal opparbeides dersom tomta ligger mellom to offentlige veier som tilfredsstiller kommunale krav. I saken var det mer gunstig å velge en annen strekning enn den kommunen påla Bergskogen å opparbeide.

Lagmannsretten er også enig i at kommunen ikke ville hatt grunnlag for å pålegge kostnader forbundet med omlegging av strømnettet. Retten viser her også til dom av 21. mars 2011 (LB-2009-197218) hvor kommunen fikk kritikk for sakshåndteringen ved at den ikke hadde «truffet avgjørelse direkte overfor den ankende part [Hafslund Nett AS] og utbygger om flytteplikt». Ved utstedelse av flytteplikt vil ledningseier selv måtte bære kostnadene.

Endelig stadfester lagmannsretten resultatet i LB-2023-101727 om at etablering av smale fortau i veier med smal reguleringsbredde, er usannsynlig og uheldig. Kommunen ble dermed heller ikke i denne saken hørt med at de alternativt kunne pålegge et smalt fortauskrav.

Kommunen ble dømt til å betale Bergskogen alle kostnader ved det ugyldige veikravet, samt interne kostnader og avsavnsrente.

Lagmannsrettens dom belyser viktigheten av korrekt saksbehandling og bidrar til å sette tydeligere rammer for fremtidige krav om veiopparbeidelse. Oslo kommunen skal vedta nye kriterier for veiopparbeidelse, og det forventes at den tar i betraktning de nye feilene som nå er slått fast at foreligger ved kommunens praksis.

Trenger du bistand i eiendomsutviklingen? Ta gjerne kontakt med vårt team for fast eiendom.