Borettslagsmodellen i utleiegårder – betydelige skattebesparelser ved salg er mulig

Hva innebærer borettslagsmodellen?

Vi har tidligere skrevet en artikkel som enkelt forklarer borettslagsmodellen. Modellen innebærer en omstrukturering av eierskapet til utleieboligene, slik at salg av disse i markedet kan skje med lav eller ingen gevinstbeskatning.

Les artikkelen her: Borettslagsmodellen – hvordan unngå unødig gevinstskatt ved salg av utleiegård

Modellen forutsetter at utleieboligene er eiet i en holdingstruktur, hvilket gjør at man i mange tilfeller må gjøre enkelte selskapsrettslige transaksjoner i forkant av at transaksjonsrekken borettslagsmodellen innebærer faktisk påbegynnes. Resultatet av å anvende borettslagsmodellen er at den historiske verdistigningen forsvinner, sik at det for eier ikke blir noen gevinst å betale skatt av ved senere salg – utleieboligenes inngangsverdi har nemlig bitt oppjustert til markedsverdi.

Borettslagsmodellen er innenfor gjeldende regelverk og Skatteetaten har i flere bindende forhåndsuttalelser godkjent at de ulike stegene i modellen verken hver for seg eller samlet leder til skatt.

I hva slags utleiegårder kan borettslag etableres?

Borettslagsloven sier i utgangspunktet ingenting om hva slags eiendommer borettslag kan etableres i. Borettslagsloven § 1-1, jf. kapittel 5 forutsetter at borettslaget eier selve eiendommen og at borettslagsandelene er knyttet til lovlige boenheter. I en høringsuttalelse fra kommunal og distriktsdepartementet (21/2769-2) er det videre forutsatt at borettslagsboligene må ha et eget bruksenhetsnummer. Dette innebærer at både seksjonerte og useksjonerte utleiegårder kan være egnet for etablering av borettslag og gjennomføring av borettslagsmodellen.

Det synes heller ikke å være til hinder for etablering av borettslagsandeler at utleieboligene ikke har eget bad/toalett. I nevnte høringsuttalelse indikerer departementet at det er tilstrekkelig at boligen(e) har «egen inngang og tilgang til vann og toalett fra fellesareal eller tilgrensende eiendom.». Samtidig uttales det at det er Kartverket som i siste instans avgjør hva som kan tinglyses som borettslagsandeler og ikke.

Det er verdt å merke seg at borettslagsloven § 3-1 annet ledd viser at et borettslag må bestå av minst to borettslagsandeler, altså to boliger. Dette gjør at borettslag for eksempel kan etableres i tomannsboliger.

Kan et borettslag være sameier i et eierseksjonssameie?

Det har vært antatt at borettslag bare kunne etableres i heleide utleiegårder, altså der én eier, eier alle utleieboligene. Samtlige publiserte bindende forhåndsuttalelser tar utgangspunkt i en slik eierstruktur.

Borettslagsloven, eierseksjonsloven og/eller plan- og bygningsloven stenger imidlertid ikke for etablering av borettslag i utleiegårder hvor eier kun eier noen av utleieboligene. Det er altså mulig å etablere borettslag for eksempel i et eierseksjonssameie, hvor borettslaget blir sameier i eierseksjonssameiet. Vi i BULL har bistått eiendomsbesittere i flere saker hvor denne strukturen har blitt valgt. Skatteetaten har i upubliserte bindende forhåndsuttalelser ikke hatt bemerkninger til dette.

Å ha et borettslag som sameier i et eierseksjonssameie leder derimot til enkelte administrasjonsmessige utfordringer idet to regelverk i mange tilfeller kan kollidere; borettslagsloven og eierseksjonsloven.

Borettslaget vil vis-a-vis eierseksjonssameiet være forpliktet til å delta i rehabilitering- og vedlikeholdsprosjekter mv. på lik linje som andre seksjonseiere dersom årsmøtet i eierseksjonssameiet beslutter slikt – selv om det innad i borettslaget kan være andre oppfatninger om nødvendigheten av tiltakene.

Det kan også oppstå enkelte utfordringer hva gjelder utleie av borettslagsandelene. Utleie av borettslagsandeler er som kjent underlagt strenge begrensninger og skal kun tillates i særlige tilfeller, jf. borettslagsloven §§ 5-3 til 5-6. Utleie av eierseksjoner er det derimot helt åpent for, riktignok innenfor rammene av eierseksjonssameiets vedtekter og husordensregler. Her kolliderer regelsettene; andelshaverne i borettslaget kan altså som et utgangspunkt ikke leie ut borettslagsandelene sine, mens borettslaget står fritt til å leie ut eierseksjonene borettslaget omfatter.

Tar det lang tid å gjennomføre borettslagsmodellen?

Borettslagsmodellen innebærer en rekke ulike steg og transaksjoner, avhengig av hvordan og i hvilken struktur utleieboligene er eiet i.

Les mer i artikkelen: Borettslagsmodellen – hvordan unngå unødig gevinstskatt ved salg av utleiegård

Det er som regel planleggingen av modellen som er krevende, herunder å få klarhet i hvilke forberedende handlinger som må utføres før transaksjonsrekken påbegynnes.

Gjennomføring av borettslagsmodellen er tidkrevende. Vi anbefaler alltid at det anmodes om en bindende forhåndsuttalelse på at de transaksjonsrekkene som ønskes, kan gjennomføres uten at det innebærer realisasjon, kan gjennomskjæres, osv. Her er saksbehandlingstiden hos Skatteetaten inntil 12 uker. Dersom en holdingstruktur må etableres, må det dernest stiftes et såkalt skyggekonsern, etterfulgt av en konsernfusjon mellom to selskaper. I forbindelse med fusjonen løper det en kreditorfrist på 6 uker. En tilsvarende kreditorfrist vil løpe ved den etterfølgende ulovfestede fusjonen som finner sted i forbindelse med at borettslaget blir hjemmelshaver til utleieboligene. Dersom selskapet som eier utleieboligene også eier andre eiendeler, vil det som regel være nødvendig å fisjonere utleieboligene ut i et eget selskap. Også her løper det en kreditorfrist på 6 uker. I tillegg til dette må saksbehandlingstid hos foretaksregisteret påregnes. Både i forbindelse med fusjon og eventuell fisjon må revisor involveres.

Det er vanskelig å si hvor lang tid gjennomføring av borettslagsmodellen tar, men fristene og saksbehandlingstidene angitt over viser at det fort må påregnes at det tar bortimot 9 måneder fra start til slutt. Mye tid vil følgelig medgå. Dette betyr at dersom man ønsker å selge utleieeiendom i 2026 gjennom borettslagsmodellen, så har man kun tiden av veien.

Ta kontakt med oss dersom du har behov for bistand.

Mira Levánd Bergsland

Anne Lovise Hamre