Oslo kommunes veikrav kjent ugyldig av lagmannsretten

Borgarting lagmannsrett har nylig tatt stilling til et tolkningsspørsmål som gjelder veiopparbeidelse etter plan- og bygningsloven § 18-1. Bestemmelsen gjelder pliktig opparbeidelse av offentlig infrastruktur i byggesaker. Fordi forvaltningen kan kreve naturaloppfyllelse (bygging av offentlig vei) i byggesak, er det strengt lovregulert hva slags vei som kan kreves opparbeidet. Dette henger sammen med legalitetsprinsippet, ettersom forvaltningen må ha tilstrekkelig hjemmel for å pålegge tyngende forpliktelser.

I boligutviklingsprosjekter under fire etasjer hjemler bestemmelsen krav til opparbeidelse av en effektiv vegbredde (typisk kjørebane og fortau) av «inntil seks meter». Saken, som Borgarting lagmannsrett har avgjort, gjelder spørsmålet om det også, utenfor denne breddebegrensningen, kan kreves en form for opparbeidelse, som gjør at kommunen ved enkle tiltak (for eksempel asfaltering) kan oppnå en bredere, effektiv veibredde enn seks meter.

Oslo kommunes praksis går utover lovhjemmel
Over en 20 års periode har Oslo kommune oppnådd at veier i slike prosjekter blir opparbeidet til mer enn seks meters effektiv bredde. Bakgrunnen for kommunens praksis har vært et ønske om at boligveier opparbeides med fortau og tilstrekkelig bredde for toveistrafikk – noe som medfører at veiene må opparbeides, minst, syv og en halv meter «effektiv veibredde».

Lagmannsretten har kommet frem til at plan- og bygningsloven § 18-1 første ledd ikke hjemler opparbeidelse som vei utover seks meters begrensningen, og at det utenfor den effektive veibredde kun kan kreves planering av sidearealer for brøytet snø med videre.

Lagmannsretten peker også på at bestemmelsens andre ledd heller ikke gir kommunen hjemmel for å utvide kravene etter første ledd. Etter plan- og bygningsloven § 18-1 andre ledd kan kommunen også «stille krav til løsninger og produktvalg, innenfor gjeldende bestemmelser og så langt det er nødvendig for å sikre rasjonell drift og vedlikehold av anlegget». Lagmannsretten fremhever at det er lagt til grunn at kravet til veibredde ikke er mulig å utvide og henviser til flere uttalelser om dette i forarbeidene.

Lagmannsrettens avgjørelse er i tråd med departementets tolkningsuttalelse den 1. april 2020, og avgjørelse den 6. mars 2020, i saken om refusjonsplikt for naboer til en fortausopparbeidelse på Håkonshella i Bergen. I sistnevnte sak, hvor Bull bistår naboene, hadde både Bergen kommune og statsforvalteren i Vestland feilaktig lagt til grunn at det kunne kreves opparbeidelse av fortau, uavhengig av eksisterende veibredde. Departementet presiserte i denne saken følgende:

«Departementet bemerker videre at opparbeidingsplikten – og refusjonssaken – er begrenset av vegbredden oppgitt i § 18-1, og ikke eventuelle behov som følger av planen eller andre krav til veistandard. Veibredden anses før øvrig å være absolutt, slik at eksisterende vei og en eventuell utvidelse til sammen ikke kan overstige breddebegrensingen.»

Refusjonspliktige naboer slipper økonomisk belastning
Lagmannsrettens dom har betydning, ikke bare for eiendomsutviklere, men også for refusjonspliktige naboer.

Etter plan- og bygningsloven § 18-3 kan den som bygger vei for det offentlige, kreve at naboer som har nytte av at veien blir opparbeidet, også dekker en andel av kostnadene. Dette skjer konkret ved at kommunen treffer vedtak om refusjon.

Eiendommer som anses å ha nytte av dette er eiendommer som selv kunne blitt pålagt veiopparbeidelse. Det er derfor ikke adgang til å kreve refusjon for andre tiltak enn de som fremkommer av § 18-1. Det siste året har det vært stor mediedekning av refusjonssaker på Nordstrand. Mange pensjonister, småbarnsfamilier og andre har fryktet at de må selge hjemmene sine, da de ikke har økonomi til å dekke refusjonskrav som har ligget på mellom 500 000 til én million kroner. Dersom dommen fra lagmannsretten blir stående, vil også naboer som har nytte av veien slippe denne betydelige økonomiske belastningen.

Eiendomsutviklere og naboer kan kreve erstatning av Oslo kommune
Saken har også betydning for Oslo kommune dersom den blir stående. Kommunen har i en årrekke krevd opparbeidelse av vei utover seks meters begrensningen. Plan- og bygningsetaten har opplyst at det treffes om lag 25 slike pålegg i året. Det er også truffet en rekke refusjonsvedtak basert på den samme praksisen, noe som medfører at både eiendomsutviklere og naboer har betalt for veiopparbeidelse kommunen ikke har hjemmel for å kreve.

Borgarting lagmannsrett har tatt stilling til om kommunen er erstatningspliktig, og gjengir tingrettens vurdering:

«Det offentliges ansvar for feil lovforståelse er strengt, jf. eksempelvis Rt. 2010 s. 291 med videre henvisninger. For at det offentlige skal gå fri for ansvar, må rettsvillfarelsen være unnskyldelig. (…) Etter rettens syn har arbeidstakere kommunen svarer opptrådt uaktsomt i denne saken. Slik retten ser det, skyldes kommunens uriktige lovforståelse at det ikke er lagt tilstrekkelig vekt på lovens ordlyd og forarbeider.»

Det er dermed duket for at alle som har fått fastsatt uriktige økonomiske forpliktelser kan fremme krav mot kommunen, eller mot staten (dersom statsforvalteren har tatt stilling til klage). Av hensyn til forholdet til foreldelsesreglene kan det også haste med å fremsette eventuelle krav.

Ved behov for bistand, kontakt advokatene Kjersti Cecilie Jensen eller Anders Evjenth.

Bull & Co Advokatfirma AS, ved advokat Kjersti Cecilie Jensen, har bistått Bergskogen Eiendom AS mot Oslo kommune i den foran omtalte saken.