Borettslagsmodellen – hvordan unngå unødig gevinstskatt ved salg av utleiegård

Et salg av en utleiegård, enten det skjer ved salg av aksjene i selskapet som eier gården eller om det skjer ved salg av de enkelte seksjonene, har sine ulemper. Ved et aksjesalg vil en kjøper prise inn de samme negative forholdene som ledet til at selger besluttet å selge eiendommen i sitt bud på aksjene, og ved et salg av seksjoner vil det påløpe en gevinstskatt på 22 % som kan resultere i en betydelig skatteregning for selger etter salget.

Det sistnevnte forholdet er spesielt relevant for utleiegårder som har vært i samme eie i en årrekke. Dersom utleiegården ble kjøpt for MNOK 5 for 30 år siden (inngangsverdi) og seksjonene i gården i dag har en samlet verdi på MNOK 80 (utgangsverdi), vil et salg av seksjonene i gården utløse en gevinstskatt på 22 % av MNOK 75. I et slikt tilfelle er det åpenbart at alternative salgsmodeller bør vurderes. Her fremstår den såkalte borettslagsmodellen som en svært hensiktsmessig måte å strukturere et salg på.

Hva innebærer borettslagsmodellen?

Borettslagsmodellen innebærer en transaksjonsrekke som består av aksjesalg kombinert med en kapitaltransaksjon, etterfulgt av konvertering av gjeld til andelskapital i borettslaget. Modellen bygger på fritaksmetoden, jf. skatteloven § 2-38, herunder at salg av aksjer mellom selskaper er skattefritt. Selv om den i hovedsak har blitt benyttet på utleiegårder som skal selges, kan den også benyttes ved konvertering av næringseiendom til bolig, eller ved bebyggelse av ubebygd tomt.

Resultatet av å anvende borettslagsmodellen er at den historiske verdistigningen forsvinner, slik at det for eier ikke blir noen gevinst å betale skatt av ved et senere salg. Borettslagsmodellen er innenfor gjeldende regelverk og har blitt bekreftet av Skatteetaten i flere bindende forhåndsuttalelser (BFU), for eksempel:

• Bindende forhåndsuttalelse: Bruk av sktl. § 13-2 ved fisjon av et seksjonert utleiebygg med etterfølgende overdragelse av aksjer i det utfisjonerte selskapet til borettslag og ulovfestet fusjon mellom det utfisjonerte selskapet og borettslaget.
• Bindende forhåndsuttalelse: "Borettslagsmodellen" - fisjon, fusjon og salg og forholdet til sktl. § 13-2

I disse bindende forhåndsuttalelsene har skattemyndighetene godkjent at latent gevinst ikke kommer til beskatning ved salg av borettslagsandeler, og det har videre blitt bekreftet at det ikke er grunnlag for gjennomskjæring av transaksjonsrekkene selv om hovedmotivet er å spare skatt, jf. skatteloven § 13-2.

Modellen gjennomføres enkelt forklart slik:

1. Eierskapet til utleiegården legges over i et aksjeselskap, herunder Selskap 2, som er et heleiet selskap av Selskap 1. Selskap 1 etablerer så et borettslag i samsvar med borettslagslova, og Selskap 1 sitter da som eier av aksjene i Selskap 2 og andelene i det nyopprettede borettslaget, jf. borettslagsloven § 2-12.

2. Aksjene i Selskap 2 overdras fra Selskap 1 til borettslaget. Overdragelsen er å betrakte som en konsernintern transaksjon, som innebærer at prisen må være markedsmessig (på «armlengdes avstand») slik at verdien på aksjene som selges tilsvarer den faktiske verdien på eiendommen som Selskap 2 eier. Kjøpesummen gjøres opp ved at Selskap 1 gir borettslaget en selgerkreditt som gjøres opp i forbindelse med senere oppgjør av Selskap 1 sitt innskudd i borettslaget. Denne transaksjonen omfattes av fritaksmetoden, og etablerer den skattemessige inngangsverdien som senere skal legges til grunn ved et salg.

3. Deretter fusjoneres Selskap 2 og borettslaget, hvorpå Selskap 2 oppløses. Salgssummen/selgerkreditten som borettslaget skulle ha betalt/gjort opp til Selskap 1 for eiendommen konverteres så fra gjeld til andelskapital i borettslaget, og Selskap 1 sitter igjen med andeler i borettslaget med verdi tilsvarende markedsverdien på den aktuelle eiendommen.

Etter fusjonen kan borettslaget selge borettslagsandeler til kjøpere i markedet. Ved et slikt senere salg vil inngangsverdien trolig ligge svært nær markedsverdien og salget vil derfor utløse lav gevinstskatt. Konverteringen av gjeld til andelskapital vil derimot utløse en dokumentavgift pålydende 2,5% av markedsverdien fordi eierskapet til eiendommen overføres fra Selskap 2 og til borettslaget, så helt «skattefri» er borettslagsmodellen ikke.

Hva krever borettslagsmodellen av eier?

Borettslagsmodellen forutsetter at utleiegården eies av et aksjeselskap. Dersom eiendommen er eiet av en fysisk person, må eierskapet først restruktureres slik at eierskapet plasseres i et holdingselskap, som i neste omgang eier aksjeselskapet som eier utleiegården.

Det aktuelle aksjeselskapet bør kun eie den aktuelle eiendommen og ellers være et ryddig selskap uten for mange forpliktelser som løpende kontrakter, ansatte, mv. Dersom aksjeselskapet eier flere eiendommer eller har slike forpliktelser anbefales det at det ryddes opp i disse før man går videre med prosessen. Høyesterett har ved flere anledninger konstatert at selskapsrettslige øvelser, som gjennomføring av en fisjonsprosess (utskillelse av andre eiendommer i aksjeselskapet ut i andre aksjeselskaper) som gjøres for å senere kunne nyttiggjøre seg av gunstige skatterettslige posisjoner, er lovlige, jf. Rt. 2014 s. 227.

Det er videre viktig at borettslaget og Selskap 2 har samme eier ved årsslutt i fusjonsåret slik at begge selskaper kan anvende samme skattefastsettingsmetode. Anvendelse av samme skattefastsettingsmetode er et premiss for skattefri gjennomføring av borettslagsmodellen. Salg av borettslagsandeler kan påbegynnes i fusjonsåret, men det anbefales at man venter med overlevering av andeler til etter årsskiftet.

Er dette for godt til å være sant?

Det er et legitimt spørsmål om borettslagsmodellen er for «god til å være sann» idet det skattemessige motivet for å gjennomføre modellen er fremtredende. Borettslagsmodellen har likevel blitt bekreftet i en rekke BFUer også i saker hvor motivet, å spare skatt, har blitt bekreftet av eier og vært synlig for skattemyndighetene.

Etter de seneste oppslagene i media, blant annet i forbindelse med Ivar Tollefsen og Heimstadens opprettelse av en rekke borettslag, er borettslagsmodellen oppe til vurdering i Finansdepartementet og det har kommet signaler om at regjeringen vil stenge for anvendelse av modellen i fremtiden, der skattemotivet er fremtredende. Har man som eiendomsbesitter tanker om å selge en utleiegård, er det derfor tid for å handle nå.

Eiendomsteamet i Bull har lang erfaring med å rådgi eiendomsbesittere i salgssituasjoner. Ta kontakt dersom du har spørsmål til borettslagsmodellen!